全球资讯：华侨城回复深交所：127亿计提减值事出有因

一季度净利润下滑272%，今年或许更艰难。

文｜路春锋 编辑｜刘狄

在延迟了14天后，5月19日华侨城A（000069.SZ）终于回复了深交所的问询。

(资料图片)

回复可以大致归纳为：计提存货跌价准备和联营、合营企业经营亏损，致使其在毛利率微涨的情况下净利润仍大跌387.05%；另外，36个项目预计可变现净值明显低于账面价值，故而进行了超百亿计提减值。

虽然在回复函中，华侨城表示“不存在流动性风险”。但在今年一季度，公司净利润仍大幅下滑272%。华侨城总裁王晓雯曾坦言：“2022年是上市以来最困难的一年”。或许，华侨城在2023年将面临更大的挑战。

华侨城自称不存在流动性风险

在问询函中，深交所首先要求华侨城说明房地产业务毛利率小幅增长，但净利润大额亏损的主要原因及合理性，并直指是否存在流动性风险。

数据显示，2022年华侨城房地产收入494亿元，较上年减少96亿元，下降16%；其房地产成本降幅为17%，高于营收降幅。

从盈利水平来看，2022年华侨城归母净利润亏损109.05亿元，较2021年大降387.05%；另外，来自房地产业务的毛利润为108亿元，较上年减少18亿元，同比下降14%。不过，在毛利润和净利润双双下滑的情况下，其毛利率却在2022年微增0.51%。

华侨城在回复函中表示：“除正常结转利润的减少外，在预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下，公司一方面对存货项目进行了全面盘查和评估，按照企业会计准则要求计提了存货跌价准备。

另一方面，华侨城投资的联营、合营企业多数为与房地产业务相关的项目，随着房地产行业的进一步调整，部分联营、合营企业在报告期内产生了较大的经营亏损。上述情况的综合影响导致公司报告期产生大额亏损。”

此外，其2022年经营活动产生的现金流量净额为-5.75亿元，货币资金2022年期末余额同比下降38.41%，华侨城也因此被质疑是否存在流动性风险。

“受需求减弱、房地产行业调整等因素影响，去年房地产销售签约金额较上年下降33%，销售回款较上年减少357亿元。”华侨城如此解释货币资金较年初减少260亿元的原因。

至于2022年经营活动产生的现金流量净额为-6亿元，较上年同期大幅减少198亿元，华侨城则表示：“主要原因为销售回款金额较上年下降幅度较大。”

“截至2022年12月31日，其有息负债余额1,281亿元，较期初减少110亿元，其中短期债务213亿元，较年初减少60亿元，现金短债比1.53，维持较好安全边际，不存在流动性风险。”华侨城强调。

超百亿计提 项目贬值是主因

除了净利润大幅下滑，华侨城在2022年进行的超百亿计提减值也引起了监管的关注。

年报显示，2022年华侨城对存货减值、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元。其中，房地产开发项目计提存货跌价准备达115.1亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。

华侨城表示：“2022年因房地产行业的深度调整，部分项目预计可变现净值已明显低于账面价值，减值迹象明显。”

具体来看，在36个进行存货减值项目中，计提减值金额超5亿元的共5个、计提减值在2-5亿元的共14个、2亿元以下共17个。

例如位于昆明市呈贡区的某项目，受到昆明去年的商品房售价及销售额分别下滑21%、33%的影响，该项目在2022年计提减值6.6亿元。“截至2022年12月31日，该项目存货账面余额60.94亿元，已累计减值7.04亿元。”华侨城在《回复函》中举例解释道。

“公司对2022年末存货按照成本与可变现净值孰低计量，并进行了相应的会计处理。在可变现净值测算过程中，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比不存在较大变化。公司报告期存货跌价准备计提合理、合规。”华侨城回复道。

除了存货减值计提，年报显示，华侨城还对长期股权投资计提减值准备1.39亿元。而在今年2月的《关于深圳证券交易所<关注函>的回复公告》中，该项计提减值准备增加到20亿元至25亿元。

对此，华侨城解释道：“受市场调整影响，公司参股的部分地产项目减值迹象明显，投资的禹州地产、深圳侨恒一号投资企业等项目资产减值产生较大亏损，按照股权比例核算的投资亏损约为23.5亿元。”

今日收盘，华侨城股价微涨0.21%，收报4，79元/股。从股价表现来看，市场似乎是认可了华侨城的回复。

一季度净利润下滑272% 今年或许更艰难

不止华侨城，无论是头部房企还是央国企，2022年的资产减值计提都在显著扩大。

克而瑞重点监测的30家房企数据显示，计提资产减值规模总计达1470亿元，同比增长近50%。TOP10房企计提资产减值规模超过400亿元，较2021年翻一番；TOP20中计提规模同比走高企业占比7成，且计提规模逾百亿元房企数量明显增多。

“大额计提”现象也使诸如华侨城、龙光集团等在内的多家房企由盈转亏。同时，监管也频频出手，金科股份、阳光城、华侨城、荣盛发展等多家企业也都收到交易所的问询函。

值得注意的是，在上述收到交易所问询函的房企中，目前除了华侨城以外，另外三家公司均已发生债务违约，成为“爆雷”房企。

大额计提资产减值准备现象加剧，引发行业盈利大波动。当前现房库存已成为部分房企的拖累；此外，由于市场脆弱性提高，重仓二线城市远郊以及三四线城市的减值压力也凸显出来，隐忧难解。“计提资产减值准备激增、利润失速严重的房企需重点关注。”克而瑞地产研究认为。

从今年一季度财报披露的经营情况看，华侨城仍然面临着较大困难。

今年一季度，华侨城实现营收69.16亿元，同比下降7.44%；归母净利润亏损3.02亿元，同比大降271.68%，扣非归母净利润亏损3.38亿元，同比降幅更是达到429.18%。

“归母净利润同比272%，主要系结转量减少，导致结转毛利下降所致。”华侨城在财报中解释道。

此外，由于汇兑收益较上期减少，也致使其财务费用同比增加68%至5.57亿元。

销售方面，今年1-4月，华侨城累计实现合同销售面积66万平方米，较上年同期增15%；合同销售金额132.2亿元，较上年同期增长27%。土储方面，除1月在佛山以20.5亿元拍下一地块外，1-4月再无新增土储。

流动性方面，一季度末在手货币资金为371.9亿元，较年初的416.2亿元下降44亿元。

在2022年度业绩会上，华侨城董事、总裁王晓雯坦言：“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”或许，2023年对华侨城来说，挑战会更为艰巨。

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